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上海9月挂牌15幅地块迎来出让热潮 业内:是房企补仓好时机

时间:2019-09-23
在“金九”之初,上海房地产市场的销售逐渐进入了良好局面,土地市场也迎来了一波销售潮。根据上海市规划和自然资源局的数据,9月份上海地区有15块土地被吊死,其中9块为纯宅基地,总起价260.1亿元,是2019年上海市月租最高的。

行业分析指出,上海土地流转数量的增加与市场供应形势有关。土地供应的增加是为了实现供需平衡。中国房地产指数研究院院长陈浩指出,上海的土地仍然非常稀缺。目前,对于有资金填补职位和增加土地的开发商来说,这是一个“窗口期”。

“现在绝对是一个住房公司弥补这个位置的好时机。目前,一些中小型住房企业可能面临财政压力,可能不会特别积极地占用土地。一些住房公司有土地上的陆上企业竞争相对较少。“上海中原房地产首席分析师卢文钊强调:”如果你想做标杆树品牌项目,你可以拿中心区土地,你想要刷新流量以获得高营业额并占据郊区。9月土地市场将是美好的。“

土地市场“金九”是第一热门

九月,已经安静数月的上海土地市场熙熙攘攘。《华夏时报》根据上海市规划和自然资源局发布的转让公告统计,该市本月共有15个商品和住宅用地销售。

CBRE CB Richard Ellis华东研究部主任陆燕翔《华夏时报》记者分析指出,从9月份推出的15个土地的性质来看,住宅物业占据了主导地位。其中,有9个纯房子,1个出租房子和1个商业住宅。今年8月,上海仅售出两套宅基地,总投资53.79亿元,分别由保利和大华赢得。

从区域分布的角度来看,金山区在青浦区开展了4个地块,3个地块,崇明和闵行分别发布了2个地块,均为纯宅基地;浦东张江,杨浦新江湾,长宁新沂,静安南溪社区已经开辟了一块土地,包括商业办公室,租赁房屋,纯房屋和商业办公室。

值得注意的是,长宁区新沂镇和杨浦新江湾等一些尚未公开销售2至3年的地区也于9月开始建设家园。

其中,杨浦区新疆湾社区N单位(原新疆万城街D6)的B2-01地块起价为38.12亿元,楼面价格为元/平方米。原始交货时间是九月。 10。截至记者发稿时,情节尚未转移。然而,公开资料显示,新疆湾城最后一次土地拍卖仍在2016年:当年7月30日,荣信以31.55亿元赢得杨浦区新江湾城N单元A4-01(B3)地块元。底价为元/平方米,保费率为51%。上海中原地产首席分析师卢文钊指出,新疆城已经是一个新兴的豪华住宅区,该地区三年没有土地销售。随着板块的热量越来越高,基本上一块是该地区的王者。 “理论上有可能成为国王。”

此外,9月25日,长宁区还将出售长宁区新桥镇第二二十二号226号的纯宅基地 cn002f-01B。据悉,这是自2009年6月以来首次在长宁区开垦的商业用地。该地块的初始楼面价为元/平方米。

陆燕透露,目前15个地块已经售出6个,包括浦东新区张江中区56-01,57-01,73-02,74-01,75-02地块和57-02公众绿地。雪林路,卓汇路,百科路地下空间(以下简称“张江商务办公大楼”),金浦新城JSC单元20-07座,金浦区迎浦街,观云路,南侧23-01包括并基本上以起始价格出售。

从数量和起拍价的角度来看,9月5日张江商务办公无疑是最受关注的。同日,陆家嘴集团子公司上海东圃房地产有限公司以91亿元的底价收购了张江商业办公楼。据公开资料显示,该地块的总开发量接近83万平方米,是张江有史以来最大的商业用地。根据规划,将在该地块所在地区建造两座320米高的摩天大楼“双子座大厦”,陆家嘴拍摄的张江商务办公楼将成为其中之一。

上海国有资产监督管理委员会全资子公司上海科技创业投资(集团)股份有限公司获得了南溪社区C单位077-10地块的关注。静安区9月6日:地块售出价格为2.93亿元,保费率为0.69%,楼面价格为元/平方米。该单价创下了上海商务办公楼底价的记录。

上海的土地市场出现在“窗口期”

业内人士认为,土地供应的增加与整个上海市场目前的供应形势密不可分。陆文钊认为,从供给来看,上半年上海的土地市场供应量相对较小。为了保持全年的供应平衡,下半年土地供应量自然会增加。 9月也是一个活跃的市场交易时期,“所以这个数量要大一些。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进也告诉《华夏时报》记者,2018年可以说是上海库存的低点。而上海这样的一线城市,其房地产市场中的潜在需求一直都比较大,所以在青浦、松江、奉贤、临港等郊区片区,都存在积极补库存的导向,“增加供地也是为了之后实现更好的供求关系上的平衡”。

《华夏时报》记者注意到,根据自然资源部在今年4月中旬发布的通知,要对住宅供地将实施差别化调控:对于商品房库存消化周期在6个月以下的,要显着增加供地;6-12个月的要增加供地;12-18个月的维持供地持平水平。其中,上海、南京、重庆、武汉等城市低于12个月,属于需要增加土地供应的城市。

供地的增加,也令业内人士普遍认为这是一个适合房企在沪“补仓”的好时机。中国地产指数研究院院长陈晟向《华夏时报》记者指出,上海的土地还是非常稀缺的,目前是有资金的开发商进行补仓、增加土地的“窗口期”。

与其看法一致,卢文曦也直言“房企的补仓窗口期已经打开”:“这个9月市区范围内出让了很多优质地块,比如张江、静安等,这些区本身可供土地有限,而区域内各种配套已经成熟,不论是做住宅还是做商业都有发展潜力。”

“此时绝对是一个房企的补仓好时机。而且现在,小房企可能会面临很多资金上的压力,或者中小房企会面临资金上的压力,可能拿地也不会特别积极,有的房企开始收缩了,竞争减少。”卢文曦强调,下半年虽然房企会面临资金压力,但从新房去化来看基本在70%左右震荡,去化压力并不是特别大。一线城市也是房企重要利润来源,9月如此多土地也给到房企们足够多的选择

严跃进也显得很乐观:“目前土地市场已经有所降温了,总体上进入一个比较平稳的时期,目前出让的地块颇具性价比,所以企业拿地还是非常好的补库存周期。”

事实上,开发商们也颇有信心下半年会出现“拿地窗口期”。而在2019中期业绩发布期间,已经有不少房企的管理层公开表示四季度或是今年的土地窗口期。

例如,旭辉集团总裁林峰就在业绩会上表示,“也许四季度会出现投资窗口期,大家都不拿地的时候,可能又会有拿地的机会”。而绿地香港执行总裁陈军也表示,下半年土地市场竞争的激烈程度可能会明显减弱,这个时候就给了绿地香港更多的选择空间,绿地香港内部定的直接土地资金大约在130亿元左右。

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