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绿城中国业绩触底2000亿目标或落空 陷质量维权风波

时间:2019-10-12
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(原标题:绿城中国的业绩触及2000亿个目标,或者没有被指责为“冲动性”侵犯产权风暴质量的人)

资料来源:长江日报作者:宋金

在最近的中期业绩会议上,绿城中国(.HK)董事长张亚东坦率地说:“达到了历史低点”。在管理层的“大变革”之后,绿城中国提交了十多年来最差的成绩单。实际上,绿城的质量和质量已达到历史最低水平。

今年上半年,绿城中国实现营业收入186.58亿元,同比下降44.4%。股东应占利润为人民币20.85亿元,同比下降11.9%。

今年前八个月,绿城中国的合同总销售额约为1023亿元人民币,其年度销售目标为2000亿元人民币。根据此估算,截至目前,绿城中国已完成了51.15%的年度目标。一位行业研究人员告诉《长江商报》,今年上半年的表现确实不是很好。按照这个过程,今年可能失去2000亿元的目标。

除继续坚持传统的房地产投资开发业务外,以代理人建设为代表的轻资产业务也在不断增长,代理项目占30%以上。

但是,建筑业的发展速度使格林敦的质量受到了折磨。为了专注于中国绿城中国的质量,它已卖给了中国通信集团,并去了宋卫平进入规模扩大和高周转模式。在今年上半年,许多项目受到质疑,目的是要赶紧演出,不能满足条件并提前交房。除了提前还清该物业外,今年因其质量而闻名的绿城项目由于质量问题也受到业主的保护。

关于公司的运营和相关财务问题,《长江商报》记者发信给绿城中国,截至发稿时,尚未收到相关回复。

上半年业绩跌至“历史低点”

从对等方接收数据时失败

此外,今年上半年,绿城新开工项目449个,但已完成项目135个,下半年开工493个,完成项目484个。绿城表示,尽管上半年的竣工进度不平衡,但从全年来看,绿城的新建筑面积将比2018年增长35.6%,竣工面积将增长25.8%。

“绿城今年的年销售目标是2000亿元。公司有信心实现这一目标。尽管上半年出现负增长并且合规率不到40%,但绿城中国于8月26日在香港举行了2019年会议。在年度中期业绩会议上,首席财务官兼公司秘书冯铮强调了完成年度目标的信心。

这种信心和信心可以归因于其足够的商品价值和土壤储藏价值。截至6月底,绿城中国拥有土地储备项目125个,总建筑面积3412万平方米,权益面积2041万平方米;总可售面积为2349万平方米,权益面积为1395万平方米;平均土地价格为每平方米6,259元,一,二线城市土地储备总可售价值占72%。

代理业务项目占总数的30%以上

实际上,绿色城市的高端路线一直在高速增长,并加速了土地征用。进入2019年,绿城(Greentown)已接管了十多块土地,其中许多以低价接近底价。

其中,1月30日,绿城以9.6亿元拿下杭州余杭未来科技城地块,楼面价1.6万元/平米,但周边在售的高层销售价格为2.2万元/平米。3月28日,绿城拿下宁波潘火投创地块,成交总价26.9亿元,实际可售楼面价1.8万元/平米,周边二手精装价格为2.5万元/平米。3月29日,绿城以19.7亿元拿下杭州萧山兴议村地块,实际可售楼面价约为3.5万元/平米,而周边在售高层价格为3.5万元/平米。4月3日,绿城以23.4亿元价格拿下宁波东部新城地块,其中可售楼面价约为2.9万元/平米,目前周边在售高层价格低于4万元/平米。

这四块土地的溢价率,分别为26.15%、37%、49.8%、24.2%,平均楼面价约为每平方米1.98万元。而2018年,绿城中国新增土地平均楼面价约每平方米1.14万元,几乎翻倍。

开疆拓土的同时,绿城中国的负债也有所攀升,至6月底,绿城中国资产负债率为58.6%,较去年底的55.3%上升3.3个百分点。总借贷额为865.59亿元,较去年底的814.58亿元增加6.26%;净负债为383.27亿元,较去年底的332.39亿元增加15.30%。

除继续坚持传统房产投资开发业务,其正在加大以代建为代表的轻资产业务,绿城代建业务产生的高额净利润成为促其销售增长的重要一环。

在年报中,绿城中国称自己为“国内目前规模最大、专业能力最强的品牌代建商”。在反映该集团代建业务规模及储备上,据统计,2016-2018年三年间,绿城集团分别实现代建业务合同销售金额181亿元、430亿元及552亿元,对应的销售占比分别为15.89%、15.89%及35.29%。

绿城中国方面披露,2019年上半年新增代建项目达59个;截至2019年6月30日,该集团代建管理项目累计达317个,规划总建筑面积约7284万平米,预计总可售金额为4194亿元。今年上半年,绿城中国合同销售额为743亿元,而在743亿元总销售额中,合同销售全口径494亿元,代建销售249亿元,绿城实际权益销售仅有267亿元。

维权不断陷品质漩涡

材料必须用最好的,防水要比别人家多做两道;小区车道宽度必须达到7米以上,兼顾业主5年以后换车的需求……

一直印刻着创始人宋卫平“精雕细刻慢工出好活”烙印,这个以高品质和配套生活服务闻名的房地产企业,在卖身中交集团,去宋卫平化后进入扩规模,高周转的模式。

然而,代建业务提速让绿城曾经坚守的“精雕细刻慢工出好活”的品质理念遭到拷问。近一年内,山东济南章丘中康绿城百合花园小区、山东青岛李沧绿城郁金香岸、杭州绿城富春玫瑰园等均发生过业主维权。涉及问题包括外立面开裂、房屋渗水、墙体空鼓等房屋质量问题。

去年,绿城中国发布了《关于全面加强内源性现金流管理的通知》要求员工加快销售,坚决执行“早销,多销、快销”的策略。同时,加大应收款项回款力度,“倾尽一切努力”获得受限价政策影响项目的预售许可证;对于不受限价政策影响的项目,要争取把原计划2019年供货的房源提前至2018年开盘销售,严格控制付款。

据公开信息显示,济南“高新绿城玉兰花园”有些项目存在疑因“冲业绩”而违规强制业主交房,甚至工程质量不合规等现象。目前该项目因未通过综合验收即交房的行为已被济南市住房和城乡建设局房地产市场监管处责令整改,但相关违规问题仍未解决,目前二期项目约有六栋楼的业主被强制交房。

此外,以质量着称的绿城项目因质量问题被业主多处维权。云南昆明绿城春江明月小区、山东青岛即墨中航绿城理想城、山东济南章丘中康绿城百合花园小区、济南绿城玉兰花园等多个代建项目均因工程质量等问题存在不同程度的业主维权,其中中康绿城百合花园小区甚至有部分楼栋因违规施工被推倒重建。

上述研究人士认为,对于此类经营来说,后续需要夯实几个内容,包括和客户的关系维护、品牌的管理等。尤其是在质量方面应该做到位,进而有助于改善各类关系。

【作者:宋金】 (编辑:文静)

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