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寻找房企护城河之半年报里的回款率

时间:2019-09-11

标签主题:住房和企业汇款率护城河保利房地产半年度报告万科冬季冬季造血碧桂园孙宏斌

原标题:寻找方七虎城半年报的回报率

市场下跌,头部放缓,资金紧缩。随着住房公司半年报的披露即将结束,住房公司对冬天和未来给出了真诚或高调的答案;如何更好地生活和生活是每个人面前的常见问题。不同之处在于每条护城河都有不同的宽度和深度。本期“北京商报”新北京物业周刊发布了一份关于住房公司半年度报告的专项计划 - 寻找一家保护城市的住房公司,以及这些样本进行行业评估。

自8月以来,住房企业年度报告密集。在收紧外部融资环境的情况下,住房企业的情况变得越来越困难。在这种背景下,销售规模不再是追求住房企业的首要目标。房地产高管一再提到“促进销售和筹集资金”。如何“生活”已成为房地产行业最重要的命题。

冬天来了,冬天的食物够了吗?在行业低迷时期,加快资金回笼已成为住房企业的首要任务。 “手中有食物,心脏不会恐慌。”今年恰好是房屋企业偿债的高峰期。内部和外部因素叠加。许多住房公司强调,销售回报实际上是“活着的”。随着住房公司加速资金回流,一些市场将处于“物有所值”的状态。

80%的人已经把它拿出来了

第一个尖叫“现场”是领先的房地产公司万科。作为房地产行业的领导者,万科董事会主席余亮表示,“只有回报才是真正的销售”,回报率和回报率都被推高。到了舞台。早在2014年,万科放弃了销售规模评估标准,并将支付作为评估。在2019年中期业绩会议上,万科集团副总裁兼董事会秘书朱旭透露,“万科的销售还款率在上半年保持在90%以上,处于领先水平在业界“。

事实上,在万科呼吁口号之前,住房公司的利率已经成为一种趋势。今年的中期业绩报告显示,包括碧桂园和保利地产在内的许多住房公司实现了不同的增长率。以碧桂园为例,上半年,碧桂园的股权出售现金返还2659.4亿元,回报率为94.3%,比去年末提高3个百分点,连续第三个月年中记录的净经营现金流量年。正值。

根据碧桂园总裁莫斌的说法,碧桂园使用股权支付进行今年的评估。报告期内,已售出7,352亿元,尚未结算。预计下半年的股权销售额将达到4820亿元。截至2019年6月底,碧桂园的现金余额约为2228.4亿元,占总资产的12.8%。未使用另外约3133亿元的银行信贷额度,营运资金充足。

保利房地产属于领先的住房企业,今年上半年也实现了8个百分点的增长。根据半年报,保利地产上半年实现销售总收入2168亿元,回报率较去年同期上升8个百分点至86%。

“手中有食物,内心没有恐慌。”业界已经表明了销售回报对企业生存和发展的重要性。各种规模以上的中小型住房企业也促进了销售和募集资金。作为头等大事。 8月13日,徐汇管理层在徐汇控股年度销售会议上宣布,上半年的销售回报率增长了95%。据徐汇控股有限公司总裁林峰介绍,“为了还钱,徐汇专门成立了一个收款团队,将付款作为测试指标”。

林枫认为,房地产公司的“造血”能力比融资能力更重要。 “现金为王”的核心是公司本身的“造血”能力。 “徐汇始终坚持优质销售和有利可图的销售,为公司下半年的销售提供了坚实的基础。”林枫还表示,这是为了销售和减少库存,改善解体和加快支付。徐汇集团下半年的发展战略。

在行业低迷时期,越来越多的房地产企业将“现金为王”视为企业稳健经营的“护城河”。据媒体报道,7月26日,富力地产发布了一份内部文件 - 《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》。根据通知内容,2019年下半年,富力地产原则上暂停收购土地,首要任务是完成项目销售目标。文章多次提到“促进销售和筹集资金”。

此外,绿城中国,阳光城和华夏幸福等众多住房公司也强调销售回报和提高现金回报速度。根据半年报,上述三家房地产企业今年上半年的召回率分别为88%,80.5%和62%。其中,华夏幸福62%的回报率并没有达到行业的高水平,但也比去年同期增长了16%。

拯救食物“冬天”

自今年年初以来,住房企业的生存状况变得越来越困难。从第23号文件的出台,房地产信托收紧,海外债券发行限制,房企信贷,信托和债券融资渠道收紧。据央行数据显示,截至2019年第二季度末,房地产开发贷款余额为11.04万亿元,同比增长14.6%,增速比上年低9.6个百分点。 2018年同期。

在“停留而非投机”的背景下,许多住房公司加快了提款,意图撤回更多现金流以抵御行业下行周期的风险。投资回报的关键是去股市。您是否可以快速出售房屋仍然是房地产公司最重要的“家庭作业”。近日,领先的家居企业恒大推出了全国第一批金九银10促销,全国532间房屋,闪现7.8折,除了每日推出非定量特价房外,所有销售项目均为10折,在线9.5折优惠,员工建议额外增加9.8折,一次性支付9.2折,抵押支付额外增加9.4折,江苏,广东,四川,重庆等物业均上市。

据媒体报道,万科目前在天津,青岛和济南的部分物业都有促销措施。此外,一些重点城市已经看到多个住房公司和多个项目的降价,而一线城市广州也没有幸免。

据悉,今年是房屋企业偿债的高峰期。在收紧外部融资环境的情况下,销售汇款已成为住房企业冬季生存的重要资金来源。

根据Wind数据显示,2019年到期的房地产债券总额为5701.27亿元,其中下半年到期的房地产债券总额为2874.67亿元。上半年,受益于较为宽松的债券发行环境,1 - 4月房地产债券的净融资金额为正;但自5月以来,仅7月份的净融资额就是积极的。截至8月23日,8月份房地产业的净融资额为-146.62亿元。

销售“冷却”

“强调回报是对住房企业现金流安全的考虑,外部融资环境收紧,企业整体资金链应处于安全位置。”和硕首席分析师郭毅告诉记者整个北京商报在市场层面,住房部门的差异化也给付款带来了不同的压力。如果整体业务布局在二线城市,付款的压力将相对较小;如果企业集中在三线和四线城市,它将面临相对严峻的财务状况,因此其支付需求也将更大。

郭毅认为,在当前时期,缺乏经济内生动力和人口明显外流。随着住房企业加快资金回笼,市场将处于“物有所值”的境地。

事实上,今年的房地产市场并不乐观,整体销售“降温”是显而易见的。根据国家统计局的数据,上半年商品房销售仅增长5.6%,比2018年上半年的13.2%下降7.6个百分点。商品房销售面积呈现负增长-1.8%。

在融资紧张,销售寒冷的市场环境下,土地交易量同比也下降了近30%。数据显示,1至7月,房地产开发企业征地面积为9671万平方米,同比下降29.4%,比1 - 6月份下降1.9个百分点;土地交易价格为4795亿元,下降27.6%,跌幅为6个月持平。

从市场水平来看,万科今年上半年的土地收购明显放缓。征地金额仅1030亿元,增长率从去年的58.9%急剧下降至9.3%。除万科外,包括保利,招商蛇口和徐汇在内的多家住房公司也放慢了节奏。

万科执行副总裁张旭表示,“万科的基础是收到了多少钱,因此没有固定的征地计划。土地价格约占销售额的30%,仍然坚持在一线和二线城市占用土地。四线城市不会去,或者他们将在城市发展。“

在2019年的实习表演会上,融创中国董事长孙宏斌也表示,上半年的地方不多。这块土地基本上在4月和5月停止了。除非它特别好,否则融创将把自己放在自己身上。优势转化为经营现金流,用于减少债务和维持流动性。

对此,宜居研究中心智库研究室主任颜跃进表示,土地市场的降温充分体现了当前房地产企业的合理性。目前,公司的战略可分为“战争”和“轻微”。其中,“战争”是指需要积极实现项目销售的地位,从而实现更好的资金回报;并且“略微”反映在土地征用的保守方面,或发展投资的放缓。

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