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小区物业服务离业主期待甚远:七大方面均存短板

时间:2019-11-20

重要设施设备维护不到位,共有产权收益混乱,退出机制不完善。

为什么住宅物业服务与业主的期望相差甚远?

业主因物业价格上涨而拒绝缴付物业费用;一些业主一次只能购买10千瓦小时的电力,即使市场监管部门命令他们纠正这种情况。 近日,陕西省Xi市灞桥区华清苑小区的房产在未与业主签约《物业服务合同》的情况下私自涨价,媒体曝光后引起了热烈讨论。 许多网民也开始抱怨他们的住宅管理混乱、乱收费和无所作为。

中国消费者协会(以下简称中国消费者协会)于11月5日在北京发布《国内部分住宅小区物业服务调查体验报告》(以下简称《报告》)。指出消费者对住宅物业服务满意度综合得分为62.59分,物业服务体验评价得分为65.14分,均处于及格水平,反映出物业公司在设备设施、绿色植物、垃圾等“物”的管理以及安全、门禁、信息宣传等“人”服务方面与业主对更好生活环境的期望存在较大差距。服务质量仍有显著提高空

《报告》还指出,业主委员会的成立率不高,居住区大多数居民对行业委员会的工作不够重视,参与意愿不强,从而形成了行业委员会与物业企业良性互动的局面。 此外,一些新建住宅区与开发商合谋损害消费者的合法权益,导致事实上的垄断。“难说”和“难走”的问题更为严重。在一些住宅小区,共有产权收益去向不明,维修资金滥用和挪用问题更加突出,应引起相关部门的高度重视。

所有七种服务都有短板。

中国消费者协会商品服务监督部主任皮晓林告诉记者,消费者对物业服务的满意度调查共进行了七项服务,包括综合服务、订单维护、卫生清洁服务、设施设备维护、绿化维护、停车场管理和收费、公共服务满意度。 从调查结果来看,被调查业主对住宅物业服务的满意度处于及格水平,所有服务都存在不足。

根据调查结果,40.46%的受访住宅区业主对住宅区的订单维护服务感到满意;18.15%的业主认为社区对饲养宠物没有限制。9.45%的车主认为社区机动车辆管理混乱,居民无法正常停车。6.58%的业主认为居民楼门禁无效,未实行封闭式管理,外来人员可以随意进入。 一些业主代表反映,在住宅区饲养大型宠物狗并不少见。有许多情况,如遛狗不系绳子,允许宠物小便,从而影响了居民区的健康和安全。

关于住宅区的绿化面积,12.19%的业主认为花草树木没有得到定期养护,其中许多人已经死亡。7.81%的业主建议物业服务企业将居住区绿地长期挪作他用,或从事商业活动,或挪作他用。

此外,有些物业公司并没有大力维护社区内的重要设施和设备,如电梯维修和照明设备故障维修不及时、标志/警告标志不清晰、配电线路混乱、渗水、墙壁和地面损坏等。

值得一提的是,停车仍然是一个大问题 在所经历的148个居住区中,调查发现89个居住区存在违章停车、乱停车等问题,发生率为61.14%。主要问题是“小区停车场乱停车”、“小区出入口乱停车”、“一楼大堂非机动车停车”等。 业主还报告说,住宅区的固定停车位已经不足,该物业还允许外国车辆随意进出,这不仅造成停车困难,还带来了一定的安全隐患。

公共产权的大部分收益都变成了混乱的账目。

近日,北京朝阳区居民朱女士发现,她所在小区的电梯广告越来越多,包括与二手车、大闸蟹相关的广告以及与电子商务“双11”相关的内容。然而,她不知道该房产的广告费到哪里去了,该房产也没有公布。

中国消费者协会律师团队律师李斌告诉记者,根据《物权法》的相关规定,使用社区公共产权(财产)所获得的收入(如电梯广告、户外广告、社区公共区域停车位等)。)应被视为公共收入。业主有权参与收入分配,也可用于补充社区的物业公共建设基金,如电梯维修、消防设备更新、绿化维护等。 然而,在实际操作中,产权总收入的一部分大多是一个混乱的账户,业主很难一睹为快。

专家指出,我国城市中的许多商业住宅区已经建造、占用和使用了几十年。这些地区的公共设施需要广泛的维护和改造,如屋顶防水维护(防水保证期一般为10年)、电梯大修(电梯使用寿命一般为15-20年)、外墙瓷砖拆除维护、消防系统改造、监控系统改造等。 根据《物业管理条例》的相关规定,物业维修基金用完后,社区的公共产权收入将成为社区公共设施的“救命钱”。如果这些“救命钱”不是由业主管理,一旦需要大规模维修,就没有钱去维修,后果不堪设想。

此外,社区的停车费也是一团糟 业内人士反映,住宅区停车收费收入约占所有住宅区公共收入的30%至50%。然而,业主很难知道有多少,放在哪里,用在哪里,几乎没有严格的制度约束,基本上由物业公司支配。

很难说,问题更加严重

住宅物业服务远没有业主的期望,根本原因是什么?中国消费者协会相关负责人指出,根据《物业服务收费管理办法》的规定,物业服务费的收取可分为两种形式:合同制和工资制。 调查发现,在148个住宅区中,57.74%已外判,15.98%为“基本费+增值费”,9.79%已支付,16.49%为其他地区。 可以看出,在我国许多地区,财产的收费方式主要是承包制。

"在合约制度下,物业服务的质素主要取决于物业服务公司的自律。不过,由于成本和利润的考虑,物业服务公司可能会减少开支项目,并会采取经济措施,例如尽量减少雇员人数、延迟解决问题的时间,以及在设施损坏时进行小修小补。这不仅会对住宅小区共用部位和设施的使用寿命和使用价值产生负面影响,也不利于物业服务企业服务质量和专业水平的提高。 ”负责人说道

中国人民大学法学院教授刘俊海指出,从大多数业主的角度来看,无论是采用合同制还是薪酬制,物业服务企业都是小区业主雇佣的“管家”,业主有权根据“管家”的服务水平决定是否留下来, 特别是当“管家”的服务质量低,经营亏损时,业主有权要求更换物业。

不过,这次《报告》指出,由于目前物业服务公司的退出机制不完善,对于服务质量差、态度蛮横的物业公司来说,工作辛苦、拒不离开的问题更加严重,很多业主敢怒不敢言。

对此,中国消费者协会建议有关部门加快提高法律标准,严格监督执法,加快建立“住房和建设部门总负责人、当地街道社区责任、职能部门合作共管、社会各方参与”的合作共管机制,促进物业服务业的长期健康发展。住房和建设部门、街道办事处应当引导住宅小区依法设立行业委员会,充分发挥行业委员会在社区治理中的积极作用,反映业主需求,维护业主合法权益,促进社区治理和物业配套服务的完善。

[编辑:刘牌]

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